Wer im Frühjahr 2020 eine Ferienwohnung an der Ostsee oder im Allgäu besaß, hatte plötzlich einen anderen Blick auf sein Eigentum. Der erste Lockdown traf den Tourismussektor hart, doch schon wenige Monate später setzte eine Gegenbewegung ein, die den Markt für Ferienimmobilien nachhaltiger verändert hat als jede konjunkturelle Delle zuvor.
Der erste Einbruch und die schnelle Gegenbewegung
Von März bis Mai 2020 brachen die Buchungszahlen auf Vermietungsplattformen wie Airbnb und HomeAway um bis zu 80 Prozent ein. Eigentümer von Ferienimmobilien standen vor leeren Kalendern und laufenden Kosten. Gleichzeitig versiegten Auslandsreisen nahezu vollständig, was innerhalb weniger Wochen eine enorme Nachfrage nach Inlandszielen erzeugte.
Ab Sommer 2020 erholte sich der Inlandstourismus mit einer Geschwindigkeit, die selbst Branchenkenner überraschte. Küstenregionen an Nord- und Ostsee vermeldeten Rekordbuchungen, Objekte in Bayern, dem Schwarzwald oder der Eifel waren für viele Sommer- und Herbstwochen ausgebucht. Ferienimmobilien, die bisher nur 60 bis 70 Prozent Auslastung erreichten, knackten plötzlich die 90-Prozent-Marke.
Preisanstieg mit regionalen Unterschieden
Der Nachfrageboom schlug sich direkt in den Kaufpreisen nieder. Laut Daten des Immobilienverbands IVD stiegen die Preise für Ferienwohnungen und Ferienhäuser in bevorzugten deutschen Lagen zwischen 2020 und 2022 im Schnitt um 25 bis 40 Prozent. Besonders deutlich war der Anstieg an der Ostseeküste: In Binz auf Rügen wurden für gut ausgestattete Zwei-Zimmer-Wohnungen Preise von 8.000 bis 12.000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, was noch 2019 kaum vorstellbar war.
Weniger prominente Lagen holten ebenfalls auf. Das Sauerland, das Erzgebirge oder die Fränkische Schweiz verzeichneten Preissteigerungen von 15 bis 20 Prozent, weil Käufer ausgewichen sind, nachdem die Toplagen schlicht unerschwinglich wurden. Gleichzeitig entstanden in Universitäts- und Mittelstädten neue Nachfragegruppen: Familien mit Kindern im Homeoffice suchten großzügige Objekte mit schnellem Internet, die sie abwechselnd zum Arbeiten und Erholen nutzen konnten.
Neues Käuferprofil: der hybride Nutzer
Die Pandemie hat einen neuen Käufertyp hervorgebracht, den man am besten als hybriden Nutzer beschreibt. Er kauft keine reine Kapitalanlage und kein klassisches Feriendomizil, sondern beides zugleich. Die Immobilie soll in Zeiträumen, in denen die Familie sie nicht selbst nutzt, über Kurzzeit-Plattformen vermietet werden und so einen Teil der Finanzierungskosten decken.
Dieser Ansatz funktioniert, wenn die Objektgröße und die Lage stimmen. Vier- bis Fünf-Zimmer-Häuser mit Außenbereich erzielen in Ferienregionen Mieteinnahmen zwischen 1.500 und 3.500 Euro pro Woche, je nach Saison und Ausstattung. Wer realistisch kalkuliert, kommt bei einer Auslastung von 20 bis 25 Wochen im Jahr auf Jahreseinnahmen von 30.000 bis 70.000 Euro, was die Finanzierung erheblich erleichtert. Wer hingegen nur auf dem Papier plant, unterschätzt regelmäßig die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, die bei intensiver Kurzeitvermietung schnell 15 bis 20 Prozent der Einnahmen ausmachen.
Regionale Makler berichten, dass sich das Beratungsgespräch grundlegend verändert hat. Käufer kommen heute mit konkreten Renditeerwartungen und fragen gezielt nach der breitbandigen Internetversorgung, der Entfernung zum nächsten Supermarkt und der Eignung für Haustiere. Für Interessenten in strukturell starken Märkten lohnt sich der Kontakt zu einem Immobilienmakler Bonn, der mit Erfahrung in angrenzenden Erholungsregionen wie der Eifel oder dem Siebengebirge helfen kann, realistische Kaufpreise einzuordnen.
Regulierung und steuerliche Entwicklungen
Der Boom blieb nicht ohne politische Reaktion. Mehrere Gemeinden an der Ostsee und in Bayern haben seit 2021 Satzungen erlassen, die die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung einschränken. In Timmendorfer Strand zum Beispiel müssen Eigentümer seitdem eine Genehmigung beantragen, bevor sie ihre Wohnung dauerhaft an Urlauber vermieten. Wer diese Genehmigung nicht erhält, darf das Objekt höchstens 90 Tage im Jahr über Plattformen anbieten.
Steuerlich ist die Situation ebenfalls komplexer geworden. Das Finanzamt schaut bei Ferienimmobilien genauer hin, ob eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt. Wer seine Wohnung überwiegend selbst nutzt und nur gelegentlich vermietet, kann die laufenden Kosten nicht vollständig als Werbungskosten absetzen. Die Aufteilung erfolgt nach dem Verhältnis der Vermietungstage zu den Selbstnutzungstagen, was eine saubere Dokumentation unerlässlich macht.
Was nach dem Pandemie-Peak folgte
Ab Mitte 2022 normalisierte sich die Situation spürbar. Die Rückkehr von Auslandsreisen, steigende Zinsen und ein allgemein abgekühlter Immobilienmarkt bremsten die Preisdynamik. In einzelnen Lagen sanken die Angebotspreise bis Ende 2023 um 8 bis 15 Prozent unter die Höchststände von 2021. Das schreckte viele Verkäufer ab, die zum Hochpunkt eingekauft hatten und nun Verluste realisieren müssten.
Für Kaufinteressenten ergab sich dadurch eine interessante Ausgangslage: Wer geduldig sucht und verhandlungsbereit ist, findet heute Objekte zu Preisen, die näher am fundamentalen Wert liegen als noch 2021. Gleichzeitig sind die Finanzierungskosten durch das gestiegene Zinsniveau höher, was die monatliche Belastung trotz niedrigerer Kaufpreise oft ähnlich hoch hält.
Worauf Käufer jetzt achten sollten
Wer heute eine Ferienimmobilie kaufen oder erwerben möchte, sollte folgende Punkte sorgfältig prüfen:
- Gemeindliche Regelungen: Vor dem Kauf klären, ob eine Kurzzeitvermietungsgenehmigung erforderlich und realistisch zu erhalten ist.
- Breitband-Internetanschluss: Mindestens 50 Mbit/s symmetrisch sind heute Voraussetzung für Buchbarkeit in der oberen Preisklasse.
- Energetischer Zustand: Objekte mit Energieeffizienzklasse D oder schlechter werden zunehmend schwerer zu vermieten und verursachen höhere Betriebskosten.
- Reale Vergleichsmieten: Plattformdaten aus Hochphasen nicht als Normalzustand annehmen, sondern Ganzjahresdurchschnitte recherchieren.
- Verwaltungsaufwand: Selbstverwaltung kostet Zeit, Fremdverwaltung kostet Geld. Beides muss in die Kalkulation einfließen.
Der Markt für Ferienimmobilien ist reifer geworden. Die Pandemie hat nicht nur Preise getrieben, sondern auch Käufer informierter und Behörden wachsamer gemacht. Wer mit realistischen Erwartungen kauft, ein Objekt in einer nachhaltig beliebten Region wählt und die laufenden Kosten konservativ kalkuliert, findet hier weiterhin ein sinnvolles Investment zwischen Eigennutzung und Rendite.
