Wer eine Wohnung kaufen oder mieten möchte, verbringt im Schnitt mehrere Wochen damit, Objekte zu besichtigen. Fahrten quer durch die Stadt, Termine, die sich verschieben, Räume, die auf Fotos größer wirken als in der Realität. Virtual Reality verspricht, diesen Prozess grundlegend zu verändern. Ob dieses Versprechen hält, lohnt sich genauer zu prüfen.
Was Virtual Reality bei Besichtigungen konkret bedeutet
Virtual Reality im Immobilienbereich meint nicht das Betrachten von Grundrissen am Bildschirm oder das Durchklicken von Fotogalerien. Gemeint sind vollständig begehbare, dreidimensionale Umgebungen, die entweder per VR-Brille oder über interaktive 360-Grad-Touren im Browser erlebt werden. Der Unterschied ist erheblich.
Bei einer vollwertigen VR-Besichtigung setzt man eine Brille auf und steht virtuell mitten in der Küche des Objekts. Man dreht den Kopf, schaut nach oben zur Decke, geht durch den Flur in das nächste Zimmer. Das Gehirn interpretiert diese Erfahrung anders als flache Bilder. Raumverhältnisse, Lichtverhältnisse zu verschiedenen Tageszeiten und die Beziehung zwischen Räumen werden deutlich spürbarer.
Technisch entstehen diese virtuellen Touren durch fotogrammetrische Aufnahmen mit speziellen 3D-Kameras. Anbieter wie Matterport oder Immoviewer scannen eine Wohnung in wenigen Stunden vollständig ein. Das Ergebnis ist ein digitaler Zwilling der Immobilie, navigierbar per Browser oder VR-Headset.
Zahlen, die zeigen, wie weit die Technologie bereits verbreitet ist
Laut einer Studie des Immobilienverbands IVD aus dem Jahr 2023 haben rund 38 Prozent der deutschen Maklerunternehmen bereits virtuelle Touren in ihr Angebot integriert. In den USA liegt dieser Wert laut der National Association of Realtors bei über 50 Prozent. Die Pandemie hat die Entwicklung beschleunigt: 2020 stieg die Nutzung virtueller Besichtigungsformate in Deutschland innerhalb eines Quartals um mehr als 200 Prozent.
Besonders relevant ist ein anderes Datum: Käufer, die eine VR-Tour absolviert haben, vereinbaren laut einer Analyse von Zillow zu 50 Prozent seltener einen unnötigen Vorort-Termin. Das spart Zeit auf beiden Seiten und steigert die Qualität der verbleibenden physischen Besichtigungen erheblich.
Wann VR wirklich hilft und wann sie Grenzen hat
Die Stärken der Technologie zeigen sich besonders in drei Szenarien:
- Fernkäufe und Relocation: Wer aus München nach Leipzig zieht, kann dort vorab zwanzig Wohnungen virtuell durchgehen und danach gezielt zwei oder drei live besichtigen.
- Neubauprojekte: Wenn das Gebäude noch nicht steht, lassen sich Grundrisse und Ausstattungsvarianten trotzdem räumlich erfahrbar machen.
- Zeitdruck: In gefragten Märkten mit wenig Angebot entscheiden Stunden. Eine sofort verfügbare VR-Tour erlaubt eine fundierte erste Einschätzung ohne Wartezeit auf einen Besichtigungstermin.
Klare Schwächen bleiben dennoch bestehen. Gerüche lassen sich nicht übertragen. Straßenlärm, der durch einfach verglaste Fenster dringt, ist virtuell nicht spürbar. Die Bodenqualität unter den Füßen, das Knarren alter Dielen oder die Feuchtigkeit im Keller entgehen dem VR-Besucher vollständig. Wer eine Immobilie tatsächlich kaufen will, sollte sie am Ende immer physisch betreten haben.
Die Rolle des Maklers verändert sich, verschwindet aber nicht
Manche befürchten, dass VR-Touren Makler überflüssig machen. Das greift zu kurz. In Regionen mit hohem Wettbewerb und komplexen Marktstrukturen, wie etwa im Raum Halle an der Saale, bleibt lokales Marktverständnis unverzichtbar. Ein erfahrener Immobilienmakler Halle weiß, welche Stadtteile sich entwickeln, kennt die Eigentümer der Schlüsselobjekte und kann Interessenten vor überteuerten Angeboten schützen. VR ergänzt diese Expertise, ersetzt sie nicht.
Was sich tatsächlich verändert: Makler verbringen weniger Zeit damit, unqualifizierten Interessenten Objekte zu zeigen. Stattdessen kommen nur noch Besucher, die nach der virtuellen Tour wirklich überzeugt sind. Das macht Gespräche konkreter und effizienter.
Kosten und Aufwand für Eigentümer und Anbieter
Ein professioneller 3D-Scan einer Drei-Zimmer-Wohnung kostet bei externen Dienstleistern zwischen 150 und 400 Euro, je nach Anbieter, Aufwand und Lieferumfang. Für größere Objekte oder Neubauprojekte mit individuell gestalteten virtuellen Showrooms können die Kosten in den vier- bis fünfstelligen Bereich steigen. Die folgende Tabelle gibt einen groben Überblick:
| Objektgröße | Scan-Typ | Ungefähre Kosten |
|---|---|---|
| 1 bis 2 Zimmer | 360-Grad-Foto-Tour | 80 bis 150 Euro |
| 3 bis 4 Zimmer | Vollständiger 3D-Scan | 200 bis 400 Euro |
| Neubau / Gewerbe | Virtueller Showroom | 2.000 bis 15.000 Euro |
Für private Verkäufer oder kleine Maklerbüros ist die einfache 360-Grad-Tour oft das sinnvollere Format. Sie lässt sich mit modernen Smartphones und Apps wie Kuula oder Roundme ohne großen Aufwand selbst erstellen und direkt in Inserate einbetten.
Wie es in den nächsten Jahren weitergeht
Die Entwicklung steht nicht still. Apple hat mit dem Vision Pro ein Mixed-Reality-Headset vorgestellt, das deutlich immersiver arbeitet als frühere Generationen. Meta setzt mit der Quest-Reihe auf Massenmarkttauglichkeit. Beide Trends sprechen dafür, dass VR-Besichtigungen in fünf Jahren zum Standard gehören werden, ähnlich wie professionelle Fotos heute.
Künstliche Intelligenz beginnt außerdem, virtuelle Touren mit Kontextinformationen anzureichern. Einblendungen zu Energiewerten, Sanierungsbedarf oder Mietpreisentwicklung im Kiez sind in ersten Systemen bereits realisiert. Das macht die virtuelle Besichtigung nicht nur anschaulicher, sondern informativer als jeder klassische Besichtigungstermin.
Wer heute eine Immobilie verkauft oder vermietet und auf virtuelle Touren verzichtet, verzichtet auf ein ernstzunehmendes Werkzeug. Wer sie blind vertraut und auf den persönlichen Eindruck vor Ort ganz verzichtet, handelt leichtfertig. Der kluge Umgang liegt dazwischen: VR als Filter und erste Erfahrungsebene, die physische Besichtigung als abschließende Entscheidungsgrundlage.
