Wer aus einer Mietwohnung auszieht, steht früher oder später vor der Frage: Muss ich jetzt wirklich alles streichen? Die Antwort lautet in vielen Fällen: Nein, oder zumindest nicht so umfassend wie im Mietvertrag steht. Denn der Bundesgerichtshof hat in den vergangenen zwei Jahrzehnten eine Vielzahl von Klauseln zu Schönheitsreparaturen für unwirksam erklärt. Was viele Vermieter als selbstverständlich betrachten, ist rechtlich längst nicht so eindeutig.
Was sind Schönheitsreparaturen überhaupt?
Der Begriff klingt nach Kosmetik, hat aber eine präzise rechtliche Bedeutung. Laut § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung, die als Auslegungshilfe herangezogen wird, umfassen Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Nicht dazu gehören strukturelle Arbeiten wie das Ausbessern von Rissen im Mauerwerk, der Austausch verschlissener Teppichböden oder Arbeiten an der Fassade.
Wichtig: Grundsätzlich trägt der Vermieter die Pflicht zur Instandhaltung der Wohnung. Schönheitsreparaturen können auf den Mieter übertragen werden, aber nur durch eine wirksame vertragliche Vereinbarung. Fehlt diese oder ist sie unwirksam, bleibt der Vermieter zuständig.
Wann ist eine Klausel im Mietvertrag unwirksam?
Der BGH hat seit 2004 systematisch Standardklauseln kassiert. Besonders häufig scheitern Verträge an drei Punkten:
- Starre Fristenpläne: Klauseln, die vorschreiben, dass Küche und Bad alle drei Jahre, Wohnräume alle fünf Jahre und Nebenräume alle sieben Jahre gestrichen werden müssen, sind unwirksam, wenn sie keine Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung nehmen.
- Endrenovierungsklauseln ohne Quotenabgeltung: Wer von Beginn an in einer renovierten Wohnung lebte und trotzdem am Ende vollständig renovieren soll, ist durch solche Klauseln unangemessen benachteiligt.
- Übergabe einer unrenovierten Wohnung: Seit dem BGH-Urteil vom 18. März 2015 (Az. VIII ZR 185/14) gilt: Wer eine unrenoviert übernommene Wohnung bewohnt, kann nicht zur Renovierung bei Auszug verpflichtet werden, es sei denn, es wurde ein angemessener Ausgleich vereinbart.
Ist eine Klausel unwirksam, entfällt die Renovierungspflicht vollständig. Eine geltungserhaltende Reduktion, also das Richten einer unwirksamen Klausel auf das gerade noch Zulässige, findet im deutschen AGB-Recht nicht statt.
Was bleibt trotzdem Pflicht des Mieters?
Selbst ohne wirksame Schönheitsreparaturklausel haftet der Mieter für Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen. Große Löcher in der Wand, Flecken durch verschüttete Farbe, beschädigte Fliesen oder Brandspuren auf dem Parkett fallen unter Schadensersatz nach § 538 BGB und müssen beseitigt werden. Die Grenze liegt bei dem, was ein ordentlicher Mieter bei vertragsgemäßem Gebrauch hinterlässt.
Als Faustregel gilt: Normaler Verschleiß nach Jahren des Wohnens ist kein Schaden. Dazu zählen vergilbte Wände nach zehn Jahren, leichte Kratzer auf Parkettdielen oder ausgeblichene Tapeten. Wer dagegen in einer Wohnung mit intensiv farbigen Wänden auszieht und diese dem Vermieter in dieser Form überlässt, kann je nach Vereinbarung zur Rückversetzung in Neutraltöne verpflichtet sein, sofern die entsprechende Klausel wirksam formuliert wurde.
Renovierung vor dem Auszug praktisch geplant
Wer rechtlich zur Renovierung verpflichtet ist oder freiwillig renovieren möchte, um Streit zu vermeiden, sollte früh mit der Planung beginnen. Eine Renovierung vor dem Auszug umfasst in der Praxis oft mehr als nur Streichen: Auch das Schließen von Dübellöchern, das Abschleifen kleinerer Kratzer oder das Reinigen von Heizkörpern gehören dazu. Wer das alles in der letzten Woche vor Schlüsselübergabe erledigen will, unterschätzt den Aufwand regelmäßig.
Konkret bedeutet das: Für eine 80-Quadratmeter-Wohnung mit drei Zimmern, Küche und Bad rechnen Handwerker in der Regel mit drei bis fünf Arbeitstagen für das vollständige Streichen aller Wände und Decken. Hinzu kommen Materialkosten von etwa 150 bis 300 Euro für Farbe, Abdeckfolie und Kleinmaterial. Wer selbst streicht, sollte diese Zeit realistisch einplanen und nicht auf die letzten 48 Stunden vor der Übergabe setzen.
Was in einen rechtssicheren Mietvertrag gehört
Vermieter, die Schönheitsreparaturen wirksam auf Mieter übertragen wollen, müssen genau formulieren. Die wichtigsten Anforderungen:
- Die Klausel muss auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf abstellen, nicht auf feste Zeitintervalle allein.
- Wird die Wohnung unrenoviert übergeben, muss ein schriftlich dokumentierter Ausgleich vereinbart werden, etwa eine Mietminderung in den ersten Monaten.
- Farbvorgaben für den Auszug sind nur dann zulässig, wenn sie sich auf helle, deckende Farbtöne beschränken und nicht auf konkrete Farben festlegen.
- Quotenabgeltungsklauseln, die anteilige Kosten bei vorzeitigem Auszug regeln, sind seit einem BGH-Urteil von 2015 in der klassischen Form unwirksam und sollten nicht mehr verwendet werden.
Für Vermieter empfiehlt sich, Mietverträge regelmäßig von einer Fachstelle prüfen zu lassen. Viele Standardformulare aus dem Handel enthalten noch immer Klauseln, die längst als unwirksam gelten.
Übergabeprotokoll: Das wichtigste Dokument bei Auszug
Ob am Ende gestrichen werden muss oder nicht, entscheidet sich oft nicht vor Gericht, sondern beim Übergabetermin. Ein detailliertes Protokoll schützt beide Seiten. Es sollte den Zustand jedes Raums beschreiben, vorhandene Mängel benennen und von beiden Parteien unterschrieben werden. Fotos ergänzen das Protokoll sinnvoll, ersetzen es aber nicht.
Wer beim Einzug schon ein solches Protokoll angelegt hat, ist klar im Vorteil: Es lässt sich exakt nachvollziehen, welche Schäden bereits bei Übernahme vorhanden waren und welche während der Mietzeit entstanden sind. Fehlt ein Einzugsprotokoll, trägt der Vermieter im Streitfall oft die Beweislast dafür, dass ein Schaden tatsächlich durch den Mieter verursacht wurde.
Schönheitsreparaturen bei Auszug bleiben ein häufiger Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern. Wer die Rechtslage kennt und Verträge sorgfältig gestaltet, vermeidet teure Auseinandersetzungen auf beiden Seiten.
