Der Verkauf einer Eigentumswohnung in Köln ist kein Vorgang, den man mal eben nebenbei erledigt. Wer zum ersten Mal verkauft, unterschätzt häufig den Zeitaufwand und die Zahl der Beteiligten. Erfahrungsgemäß dauert der gesamte Prozess von der ersten Vorbereitung bis zur notariellen Beurkundung zwischen drei und sechs Monaten. In gefragten Lagen wie Ehrenfeld, Nippes oder dem Belgischen Viertel kann es schneller gehen, in weniger nachgefragten Randlagen auch länger.
Schritt 1: Unterlagen zusammenstellen
Bevor ein einziger Interessent die Wohnung besichtigt, müssen die wesentlichen Dokumente vorliegen. Fehlen sie, verzögert sich der Verkauf um Wochen oder Käufer springen ab. Zur Grundausstattung gehören: Wer sein Auto pflegen will, findet in diesem Beitrag eine Schritt-für-Schritt-Anleitung zu Waschen, Lack, Innenraum und Rädern.
- Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
- Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung
- Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
- Aktuelle Hausgeldabrechnungen und Wirtschaftsplan
- Energieausweis (Pflicht beim Verkauf)
- Grundriss und Wohnflächenberechnung
Der Grundbuchauszug ist beim zuständigen Amtsgericht erhältlich, in Köln also beim Amtsgericht Köln. Wer die Unterlagen über eine Hausverwaltung beschafft, sollte früh anfragen. Verwaltungen brauchen je nach Auslastung zwei bis vier Wochen für vollständige Unterlagen.
Schritt 2: Wohnung realistisch bewerten
Der häufigste Fehler beim Privatverkauf ist ein zu hoch angesetzter Preis. Wohnungen, die zu teuer inseriert werden, bleiben monatelang auf den Portalen stehen. Das erzeugt Misstrauen bei Käufern, die sich fragen, warum die Wohnung nicht weggeht. Am Ende wird deutlich mehr nachgegeben als nötig gewesen wäre.
In Köln variieren die Preise stark nach Lage und Baujahr. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung in Lindenthal sind aktuell Preise zwischen 380.000 und 480.000 Euro realistisch. In Mülheim oder Kalk liegt die gleiche Fläche eher bei 220.000 bis 290.000 Euro. Eine seriöse Bewertung berücksichtigt Baujahr, Sanierungsstand, Etage, Aufzug, Stellplatz und den Zustand der Gemeinschaftsanlage.
Vergleichswerte lassen sich aus abgeschlossenen Transaktionen ableiten, nicht aus laufenden Inseraten. Der Gutachterausschuss der Stadt Köln veröffentlicht regelmäßig Bodenrichtwerte und Marktberichte, die als Orientierung dienen.
Schritt 3: Exposé erstellen und Verkauf starten
Ein professionelles Exposé entscheidet darüber, ob ernsthafte Kaufinteressenten überhaupt anfragen. Schlechte Handyfotos, ungenaue Angaben zur Wohnfläche oder fehlende Angaben zum Hausgeld schrecken ab. Das Exposé sollte Grundriss, Lagekarte, alle wesentlichen Kennzahlen und mindestens acht bis zwölf gute Fotos enthalten.
Anzeigen werden in der Regel auf den großen Portalen geschaltet, wobei Immoscout24 in Köln die höchste Reichweite hat. Wer einen Makler einschaltet, gibt die Vermarktung ab und zahlt dafür seit der Reform 2020 maximal die Hälfte der Provision, sofern der Makler auch im Interesse des Verkäufers tätig ist. Die ortsübliche Provision in Köln liegt bei 3,57 Prozent je Seite inklusive Mehrwertsteuer. Wer sich einen Überblick über professionelle Unterstützung beim Verkauf verschaffen möchte, findet bei einem auf Wohnung verkaufen Köln spezialisierten Anbieter konkrete Orientierung zu Ablauf und Konditionen.
Schritt 4: Besichtigungen und Käufer prüfen
Besichtigungen sollten gebündelt stattfinden, nicht als Einzeltermine über mehrere Wochen verteilt. Sammeltermine mit fünf bis zehn Interessenten erzeugen eine gewisse Dynamik und signalisieren Nachfrage. Wichtig ist, beim Termin selbst nicht zu viel zu reden, sondern Fragen sachlich zu beantworten.
Nach den Besichtigungen kommen Kaufangebote. Wer ein konkretes Angebot erhält, sollte die Bonität des Interessenten prüfen, bevor er den Notar einschaltet. Eine Finanzierungsbestätigung der Bank des Käufers ist das Minimum. Ohne sie riskiert der Verkäufer, dass der Kaufvertrag platzt, nachdem er andere Interessenten bereits abgesagt hat.
Schritt 5: Notartermin und Kaufvertragsabschluss
In Deutschland muss jeder Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet werden. Den Notar wählt in der Regel der Käufer, da er die Notarkosten trägt. Diese richten sich nach dem Kaufpreis und betragen bei einer 300.000-Euro-Wohnung rund 2.000 bis 2.500 Euro.
Der Entwurf des Kaufvertrags wird vom Notar vorab zugestellt. Verkäufer sollten diesen Entwurf sorgfältig lesen und bei Unklarheiten nachfragen. Typische Punkte im Vertrag sind Kaufpreis, Zahlungsziel, Übergabetermin, Regelungen zur Haftung für Mängel und die Fälligkeit der Grunderwerbsteuer. Die Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer, in Nordrhein-Westfalen aktuell 6,5 Prozent des Kaufpreises.
Sobald der Kaufpreis auf dem Konto des Verkäufers eingegangen ist und der Notar die Umschreibung im Grundbuch veranlasst hat, wird die Wohnung übergeben. Bei der Übergabe wird ein Protokoll erstellt, das Zählerstände, mitgegebene Schlüssel und den Zustand der Wohnung festhält.
Steuer: Was Verkäufer wissen müssen
Wer die Wohnung weniger als zehn Jahre nach dem Kauf wieder verkauft und sie nicht selbst bewohnt hat, muss den Gewinn als Spekulationsgewinn versteuern. Der persönliche Einkommensteuersatz gilt dann auf die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufserlös. Bei einem Gewinn von 80.000 Euro und einem Steuersatz von 42 Prozent sind das 33.600 Euro Steuerlast, eine Summe, die in der Planung nicht fehlen sollte.
Ausnahmen gelten, wenn die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst genutzt wurde. Dann entfällt die Steuer, unabhängig von der Haltedauer. Eine frühzeitige Abstimmung mit einem Steuerberater kann hier bares Geld sparen.
Der Ablauf eines Wohnungsverkaufs in Köln ist planbar. Wer die Schritte kennt, die richtigen Unterlagen rechtzeitig besorgt und den Preis realistisch ansetzt, hat die größten Fallstricke bereits vermieden.
