Wer heute eine Wohnung in Lissabon, Tallinn oder Chiang Mai sucht, merkt schnell: Der Markt spielt nach anderen Regeln als noch vor zehn Jahren. Laptops, stabile Internetverbindungen und ortsunabhängige Jobs haben eine Gruppe von Arbeitenden geschaffen, die keinen festen Wohnsitz braucht, aber trotzdem konsumiert, Miete zahlt und Stadtteile prägt. Schätzungen des amerikanischen Marktforschungsunternehmens MBO Partners zufolge bezeichneten sich 2023 weltweit rund 35 Millionen Menschen als Digital Nomads. Das sind keine Nischenzahlen mehr.
Warum Nomads ganze Viertel verändern
Der klassische Mieter plant in Jahren. Der Digital Nomad plant in Monaten, manchmal in Wochen. Diese zeitliche Flexibilität hat direkte Konsequenzen für Vermieter und Plattformen: Kurzzeitmieten boomen, klassische Jahresverträge verlieren an Attraktivität. In Lissabons Stadtteil Mouraria stiegen die Mieten zwischen 2015 und 2022 um über 60 Prozent, ein Wachstum, das Stadtforscher anteilig auf den Zuzug einkommensstärkerer Kurzzeit-Bewohner zurückführen.
Das Muster ist dabei kein portugiesisches Phänomen. In Berlin-Neukölln, in Medellín, in Tbilisi wiederholt sich dasselbe Szenario: Nomads ziehen in Viertel, die günstig, lebendig und infrastrukturell solide aufgestellt sind. Cafés mit stabilem WLAN entstehen, Co-Working-Spaces öffnen, englischsprachige Beschilderung nimmt zu. Parallel steigen Mieten, und Einheimische mit geringerem Einkommen weichen in Randlagen aus.
Das Co-Living-Modell als Immobilien-Produkt
Investoren haben die Bedarfslücke erkannt. Co-Living-Anbieter wie Selina, Outsite oder The Collective bauen ein Produkt, das Hotel, Hostel und WG kombiniert: möblierte Zimmer, Gemeinschaftsküche, Coworking-Bereich, monatliche Kündigungsfristen. Selina allein betreibt über 130 Standorte in mehr als 20 Ländern. Das Kapitalvolumen hinter diesen Konzepten ist erheblich, Selina war zeitweise mit über einer Milliarde US-Dollar bewertet.
Für den klassischen Wohnungsmarkt hat das eine wenig beachtete Nebenwirkung: Immobilien, die früher als Mehrfamilienhäuser langfristig vermietet wurden, werden zu Co-Living-Objekten umgewidmet. Das reduziert das verfügbare Angebot für Normalmietende und treibt in angespannten Märkten die Preise weiter hoch.
Mittelgroße Städte geraten ins Visier
Lange konzentrierte sich der Nomad-Zuzug auf bekannte Hotspots. Das verschiebt sich. Steigende Mieten in Barcelona, Amsterdam oder Berlin machen diese Städte auch für Nomads zu teuer. Der Blick richtet sich zunehmend auf mittelgroße Städte mit guter Bahnanbindung, bezahlbarem Lebensstandard und wachsender digitaler Infrastruktur.
In Deutschland sind das Städte wie Leipzig, Erfurt oder Lüneburg. Wer als ortskundiger Immobilienmakler Lüneburg tätig ist, beobachtet seit einigen Jahren eine veränderte Nachfragestruktur: mehr Anfragen nach möblierten Wohnungen, mehr Interesse an Kurzzeitmietverträgen, mehr Anfragen aus anderen Bundesländern und aus dem europäischen Ausland. Das sind keine zufälligen Ausreißer, sondern ein struktureller Trend.
Für Bestandshalter kann das kurzfristig lukrativ sein. Möblierte Kurzzeitvermietungen erzielen pro Quadratmeter oft 30 bis 50 Prozent mehr als klassische Dauermietverhältnisse. Gleichzeitig steigt der Verwaltungsaufwand erheblich, und kommunale Zweckentfremdungsverbote können die Strategie schnell unrentabel machen.
Was Kommunen regulieren, was sie fördern
Die politischen Reaktionen auf den Nomad-Zuzug fallen sehr unterschiedlich aus. Portugal hat mit dem D8-Visum 2022 gezielt einen legalen Rahmen für digitale Fernarbeiter geschaffen. Estland bietet seit 2020 ein Digital Nomad Visa an. Beide Länder erhoffen sich damit Steuereinnahmen und Kaufkraftzuwachs, nehmen aber Verdrängungseffekte in Kauf.
In Deutschland fehlt ein vergleichbares Instrument bislang. Das Aufenthaltsrecht für Nicht-EU-Bürger bleibt komplex, und Städte reagieren eher defensiv: mit verschärften Zweckentfremdungsverboten für Kurzzeitvermietungen, mit Milieuschutzgebieten, mit verschärfter Kontrolle von Plattformen wie Airbnb. München, Hamburg und Berlin haben in den vergangenen Jahren Tausende illegale Kurzzeitangebote aus dem Markt gedrängt.
Instrumente auf kommunaler Ebene im Überblick
- Zweckentfremdungsverbote: Wohnraum darf nicht dauerhaft als Ferienunterkunft genutzt werden, Genehmigungsgrenzen variieren je nach Bundesland.
- Milieuschutzgebiete: Aufwertungsmaßnahmen und Umwandlungen in Eigentumswohnungen werden eingeschränkt.
- Registrierungspflichten: Vermieter müssen Kurzzeitvermietungen anmelden, Plattformen müssen Daten herausgeben.
- Steuerliche Kontrollen: Finanzämter prüfen verstärkt Einnahmen aus Kurzzeitvermietungen.
Chancen für Regionen mit Strukturwandel
Es wäre zu kurz gedacht, den Nomad-Zuzug nur als Problem zu rahmen. Strukturschwache Regionen, die jahrzehntelang mit Bevölkerungsabwanderung kämpften, sehen in der Gruppe eine potenzielle Stütze. Im Harz, in Teilen Sachsens oder im östlichen Mecklenburg-Vorpommern stehen Immobilien leer, Breitbandausbau schreitet voran, und die Lebenshaltungskosten liegen weit unter westdeutschem Niveau.
Einige Gemeinden experimentieren bereits mit gezielten Ansiedlungsprogrammen. Das thüringische Dorf Alkersleben etwa bot 2022 günstige Häuser für Menschen an, die bereit waren, dauerhaft dort zu wohnen und zu arbeiten. Ob solche Initiativen langfristig tragen, bleibt offen. Digital Nomads sind per Definition mobil, und die Bereitschaft, sich dauerhaft zu binden, ist gering.
Dennoch kann auch temporärer Zuzug Impulse setzen. Gastronomie, lokales Handwerk und Dienstleistungen profitieren von Kaufkraft, die sonst nicht in die Region geflossen wäre. Entscheidend ist, ob Kommunen die Rahmenbedingungen so gestalten, dass Zuziehende und Ansässige koexistieren können, ohne dass Verdrängung das Ergebnis ist.
Was Eigentümer und Käufer jetzt beachten sollten
Wer heute in Wohnimmobilien investiert, sollte den Nomad-Faktor als Marktvariable ernst nehmen. Konkret bedeutet das: Objekte in Städten mit wachsender digitaler Infrastruktur und relativer Erschwinglichkeit gewinnen an Attraktivität. Die Nachfrage nach kleinen, gut ausgestatteten und flexibel vermietbaren Einheiten steigt. Gleichzeitig erfordern Kurzzeitvermietungen eine sorgfältige rechtliche Prüfung der lokalen Regelungslage.
Für Eigennutzer gilt das Gegenteil: Wer in einer Stadt kauft, in der Nomad-Zuzug die Mieten treibt, sollte nicht darauf vertrauen, dass sich Kaufpreise langfristig proportional entwickeln. Regulierungseingriffe können Renditen schnell abschneiden. Solide Marktkenntnis und lokale Beratung durch erfahrene Fachleute sind in diesem Umfeld keine optionalen Extras, sondern Voraussetzung für belastbare Entscheidungen.
