Wer eine Eigentumswohnung kauft, schaut meistens zuerst auf den Kaufpreis und die monatliche Kreditrate. Was daneben gerne unterschätzt wird: das Hausgeld. Zusammen mit der Instandhaltungsrücklage und möglichen Sonderumlagen kann es die tatsächliche monatliche Belastung um mehrere Hundert Euro verschieben. Und anders als die Kreditrate ist es nicht fix.
Was das Hausgeld enthält und was nicht
Das Hausgeld ist der monatliche Betrag, den jeder Wohnungseigentümer an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zahlt. Es deckt die laufenden Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums: Hausmeister, Gebäudeversicherung, Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Aufzugswartung, Allgemeinstrom. Hinzu kommt ein Anteil für die Instandhaltungsrücklage.
Entscheidend für Käufer: Das Hausgeld ist keine Warmmiete. Heizkosten und Wasserkosten für die eigene Wohnung kommen in der Regel noch obendrauf, sofern sie nicht schon im Hausgeld enthalten sind. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit Aufzug sind Hausgelder zwischen 250 und 450 Euro pro Monat keine Seltenheit. Wer das vor dem Kauf nicht prüft, rechnet mit falschen Zahlen.
Die rechtliche Grundlage für die WEG und ihr Wirtschaften bildet das Wohnungseigentumsgesetz, das 2020 umfassend reformiert wurde. Seitdem hat sich unter anderem die Beschlussfassung in Eigentümerversammlungen vereinfacht.
Die Instandhaltungsrücklage: Theorie und Praxis
Ein Teil des Hausgeldes fließt in die Instandhaltungsrücklage. Sie soll größere Reparaturen finanzieren, ohne dass im Ernstfall sofort Sonderumlagen fällig werden: neue Heizungsanlage, Dachsanierung, Fassadenanstrich, Erneuerung der Elektrik im Treppenhaus. In der Theorie eine sinnvolle Reserve. In der Praxis ist die Rücklage in vielen WEGs chronisch unterfinanziert.
Als grober Richtwert gilt eine monatliche Rücklage von 0,80 bis 1,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, bei älteren Gebäuden auch mehr. Eine Gemeinschaft mit 20 Wohnungen à 75 Quadratmetern sollte demnach monatlich zwischen 1.200 und 2.250 Euro ansparen. Wer vor dem Kauf in die Jahresabrechnungen der letzten drei Jahre schaut, sieht schnell, ob die WEG diesen Rahmen einhält oder weit darunter liegt.
Ist die Rücklage niedrig und das Gebäude alt, ist das kein Ausschlusskriterium, aber ein klares Verhandlungsargument. Entweder sinkt der Kaufpreis entsprechend, oder der Verkäufer stellt schriftlich klar, welche Maßnahmen in nächster Zeit geplant sind.
Sonderumlagen: der unangenehmste Fall
Wenn die Rücklage für eine notwendige Maßnahme nicht reicht, beschließt die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage. Jeder Eigentümer zahlt dann seinen Miteigentumsanteil an den Gesamtkosten. Bei einer Dachsanierung, die 120.000 Euro kostet, und einem Miteigentumsanteil von 8 Prozent wären das 9.600 Euro auf einen Schlag.
Käufer haften nach dem Erwerb der Wohnung auch für Sonderumlagen, die bereits beschlossen, aber noch nicht gezahlt sind. Deshalb gehören das aktuelle Protokoll der Eigentümerversammlung und alle offenen Beschlüsse zur Pflichtlektüre vor dem Notartermin. Ein bereits beschlossener, aber noch nicht erhobener Betrag von 15.000 Euro ist ein realer Kostenfaktor, kein theoretisches Risiko.
Um eine Eigentumswohnung strukturiert zu prüfen, empfiehlt sich ein systematisches Vorgehen über alle relevanten Unterlagen: Hausgeldabrechnungen, Wirtschaftspläne, Protokolle der letzten drei Versammlungen und den aktuellen Stand der Rücklage. Eigentumswohnung strukturiert prüfen lässt sich dabei mit einer Checkliste, die keinen dieser Punkte überspringt.
Welche Unterlagen Käufer anfordern sollten
Vor dem Kauf gibt es eine klare Liste von Dokumenten, die der Verkäufer oder der Verwalter bereitstellen muss oder zumindest kann:
- Wirtschaftsplan des laufenden Jahres
- Jahresabrechnungen der letzten drei Jahre
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
- Aktueller Kontostand der Instandhaltungsrücklage
- Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
- Gegebenenfalls vorliegende Sanierungsgutachten
Verwalter sind verpflichtet, Kaufinteressenten auf Anfrage zumindest grundlegende Informationen zur Verfügung zu stellen. Wer hier auf Widerstand stößt, sollte das als Warnsignal werten.
Hausgeld und Steuer: was Vermieter wissen müssen
Wer die gekaufte Wohnung nicht selbst bewohnt, sondern vermietet, kann Teile des Hausgeldes steuerlich absetzen. Die umlagefähigen Betriebskosten, also der Anteil, der auf den Mieter umgelegt wird, und der nicht umlagefähige Anteil wie die Instandhaltungsrücklage werden dabei unterschiedlich behandelt. Die Rücklage selbst ist erst im Zeitpunkt der tatsächlichen Verwendung als Werbungskosten absetzbar, nicht schon bei der Einzahlung.
Einen fundierten Überblick zu Wohnimmobilien als Kapitalanlage, Mietrendite und steuerlicher Einordnung bietet das Statistische Bundesamt mit regelmäßig aktualisierten Daten zu Kaufpreisen, Mieten und der Preisentwicklung am deutschen Immobilienmarkt.
Realistisch kalkulieren statt schönrechnen
Eine einfache Faustformel hilft, die monatliche Gesamtbelastung realistisch zu schätzen: Kreditrate plus Hausgeld plus geschätzte Einzelkosten für Strom, Heizung und Wasser der eigenen Wohnung. Wer dabei auch noch einen kleinen Puffer für unerwartete Sonderumlagen einplant, etwa 50 bis 100 Euro pro Monat auf ein separates Konto, schläft ruhiger.
Zur Einordnung von Nebenkosten und Bewirtschaftungskosten lohnt auch ein Blick auf die Grundsätze des Wohnungseigentumsgesetzes auf Wikipedia, die die Systematik der gemeinschaftlichen Kostentragung gut zusammenfassen.
Eigentumswohnungen sind keine schlechte Wahl. Aber wer den Kauf nur am Kaufpreis festmacht, hat die halbe Rechnung noch vor sich. Hausgeld, Rücklage und Sonderumlagen sind keine Nebenpositionen. Sie entscheiden mit darüber, ob eine Investition aufgeht oder dauerhaft an ihrer eigenen Kostenseite krankt.
