Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer in Deutschland auf einer vollständig neuen Grundlage berechnet. Für Eigentümerinnen und Eigentümer im Kreis Düren bedeutet das: Der Betrag auf dem Grundsteuerbescheid folgt nicht mehr den jahrzehntealten Einheitswerten, sondern einem neu ermittelten Grundsteuerwert zum Stichtag 1. Januar 2022. Wer eine Immobilie in Kreuzau, Düren, Nideggen oder der Rureifel besitzt, sollte den ersten Bescheid nach neuem Recht deshalb nicht ungeprüft ablegen.
Warum die Grundsteuer überhaupt reformiert wurde
Auslöser war ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018. Die Richter erklärten die bis dahin geltenden Einheitswerte für verfassungswidrig, weil sie auf Wertverhältnissen von 1964 (West) beziehungsweise 1935 (Ost) beruhten und vergleichbare Grundstücke dadurch völlig unterschiedlich belasteten. Der Gesetzgeber musste nachbessern. Das Ergebnis ist das Grundsteuer-Reformgesetz, das bundesweit rund 36 Millionen Grundstücke neu bewerten ließ und seit dem Steuerjahr 2025 gilt.
Die alten Bescheide behielten bis Ende 2024 ihre Gültigkeit. Seit 2025 zählt allein der neue Wert. Die Feststellungserklärung, die viele Eigentümer 2022 und 2023 beim Finanzamt einreichen mussten, war die Datengrundlage für diese Neuberechnung.
Nach welchem Modell rechnet der Kreis Düren?
Der Bund hat den Ländern erlaubt, eigene Berechnungsmodelle zu wählen. Bayern nutzt ein reines Flächenmodell, Baden-Württemberg ein Bodenwertmodell. Nordrhein-Westfalen – und damit der gesamte Kreis Düren – wendet das Bundesmodell an, also die wertabhängige Variante.
Im Bundesmodell setzt sich die Grundsteuer aus drei Faktoren zusammen. Erstens dem Grundsteuerwert, der sich unter anderem aus dem Bodenrichtwert, der Grundstücksfläche, der Immobilienart, dem Baujahr und einer statistischen Nettokaltmiete ergibt. Zweitens der Steuermesszahl, die der Gesetzgeber für Wohngrundstücke deutlich gesenkt hat – von früher 0,35 Prozent auf 0,031 Prozent. Und drittens dem Hebesatz, den jede Kommune selbst festlegt. Erst dieser dritte Faktor entscheidet über die tatsächliche Höhe auf dem Bescheid.
Kurz zusammengefasst: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × kommunaler Hebesatz = jährliche Grundsteuer. Nur den Hebesatz bestimmt die Gemeinde – die ersten beiden Werte kommen vom Finanzamt.
Was ändert sich konkret für Eigentümer?
Die Reform war politisch als aufkommensneutral angelegt. Das heißt: Die Kommunen sollten insgesamt nicht mehr einnehmen als vorher. Für den einzelnen Haushalt gilt das aber ausdrücklich nicht. Innerhalb einer Gemeinde verschieben sich die Lasten. Manche zahlen künftig weniger, andere spürbar mehr – je nachdem, wie das eigene Grundstück im Verhältnis zu den Nachbargrundstücken neu bewertet wurde.
Besonders relevant für NRW: Das Land hat den Kommunen erlaubt, unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke festzulegen. Damit sollte verhindert werden, dass sich Wohnen flächendeckend verteuert. Ob eine Gemeinde davon Gebrauch macht, steht in ihrer jeweiligen Hebesatzsatzung.
Neu ist außerdem die Grundsteuer C: Städte und Gemeinden dürfen seit der Reform auf unbebaute, aber baureife Grundstücke einen erhöhten Hebesatz erheben, um Spekulation mit Bauland zu bremsen.
Grundsteuer A, B und C – worin sie sich unterscheiden
Auf dem Bescheid taucht die Grundsteuer in verschiedenen Kategorien auf. Die Grundsteuer A betrifft Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und spielt in den ländlichen Teilen des Kreises Düren durchaus eine Rolle. Die Grundsteuer B erfasst alle übrigen bebauten und bebaubaren Grundstücke – also das klassische Wohn- und Geschäftsgrundstück, das die meisten Eigentümer betrifft.
Die Grundsteuer C ist die eigentliche Neuerung. Sie erlaubt es Kommunen, für unbebaute, aber baureife Grundstücke einen eigenen, höheren Hebesatz anzusetzen. Der Gedanke dahinter ist wohnungspolitisch: Wer Bauland hält und nicht bebaut, soll dafür stärker zur Kasse gebeten werden, damit Grundstücke nicht als reines Spekulationsobjekt brachliegen. Ob eine Gemeinde die Grundsteuer C tatsächlich einführt, entscheidet sie selbst.
Wie der Hebesatz über die tatsächliche Belastung entscheidet
Der vielleicht wichtigste Punkt für die eigene Einordnung: Ein höherer Grundsteuerwert bedeutet nicht automatisch eine höhere Steuer. Weil die Steuermesszahl im Bundesmodell stark gesenkt wurde, hätten unveränderte Hebesätze zu massiv steigenden Einnahmen geführt. Damit die Reform aufkommensneutral bleibt, mussten viele Kommunen ihre Hebesätze anpassen – in der Praxis meist senken.
Für Eigentümer heißt das: Der neue Grundsteuerwert lässt sich nicht isoliert lesen. Erst die Multiplikation mit dem konkreten Hebesatz der eigenen Gemeinde – nachzulesen in der jeweiligen Hebesatzsatzung – ergibt den Jahresbetrag. Ein Vergleich mit dem Vorjahresbescheid 2024 ist deshalb aussagekräftiger als der Blick auf den reinen Wert.
Warum der neue Bescheid und der Immobilienwert zusammengehören
Der Grundsteuerwert ist keine Marktbewertung – er dient allein steuerlichen Zwecken und liegt in der Regel unter dem Verkehrswert. Trotzdem lohnt der Blick auf die zugrunde gelegten Angaben. Fehler bei Grundstücksfläche, Baujahr oder Gebäudeart wirken sich unmittelbar auf die Steuerlast aus, und gegen den Feststellungsbescheid des Finanzamts lässt sich innerhalb eines Monats Einspruch einlegen.
Spätestens wenn ein Verkauf, eine Erbschaft oder eine Schenkung ansteht, wird der Unterschied zwischen steuerlichem Wert und tatsächlichem Marktwert wichtig. Für eine belastbare Einschätzung des realen Werts einer Immobilie im Kreis Düren greifen Eigentümer auf eine qualifizierte Immobilienbewertung zurück. Regionale Sachverständige wie die Gaspar Immobilienberatung aus Kreuzau ordnen dabei nicht nur den Verkehrswert ein, sondern erklären auch, wie sich Lage, Baujahr und Zustand – dieselben Merkmale, die in den Grundsteuerwert einfließen – auf den erzielbaren Preis auswirken. So wird nachvollziehbar, warum steuerlicher Wert und Marktwert auseinanderfallen.
Was Eigentümer jetzt tun sollten
Drei Schritte sind sinnvoll. Erstens: den Grundsteuerbescheid der Kommune und den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts nebeneinanderlegen und die Basisangaben prüfen. Zweitens: den neuen Jahresbetrag mit dem alten von 2024 vergleichen, um die eigene Verschiebung einzuordnen. Drittens: bei geplantem Verkauf oder anstehender Erbregelung den steuerlichen Wert nicht mit dem Marktwert verwechseln – hier hilft eine unabhängige Bewertung durch einen Fachbetrieb vor Ort weiter, etwa die genannte Gaspar Immobilienberatung für den Raum Kreuzau, Düren und die Rureifel.
Häufige Fragen zur neuen Grundsteuer im Kreis Düren
Seit wann gilt die neue Grundsteuer?
Die reformierte Grundsteuer wird seit dem 1. Januar 2025 erhoben. Maßgeblicher Bewertungsstichtag für die neuen Grundsteuerwerte ist der 1. Januar 2022.
Welches Modell nutzt NRW?
Nordrhein-Westfalen und damit der Kreis Düren rechnen nach dem wertabhängigen Bundesmodell aus Grundsteuerwert, Steuermesszahl und kommunalem Hebesatz.
Warum zahle ich mehr als mein Nachbar?
Weil jedes Grundstück einzeln neu bewertet wurde. Bodenrichtwert, Fläche, Baujahr und Gebäudeart bestimmen den individuellen Grundsteuerwert – zwei benachbarte Grundstücke können dabei deutlich auseinanderliegen.
Kann ich gegen den Bescheid vorgehen?
Gegen den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts ist innerhalb eines Monats nach Zustellung ein Einspruch möglich. Prüfen sollte man vor allem die zugrunde gelegten Grundstücksdaten.
Ist der Grundsteuerwert dasselbe wie der Verkehrswert?
Nein. Der Grundsteuerwert ist ein steuerlicher Wert und liegt meist unter dem Marktwert. Für den realen Verkaufs- oder Erbwert ist eine gesonderte Immobilienbewertung nötig.
Fazit
Die Grundsteuerreform hat die Berechnung ab 2025 auf eine neue, verfassungsfeste Grundlage gestellt, verschiebt aber die Lasten innerhalb jeder Kommune spürbar. Eigentümer im Kreis Düren sollten den ersten Bescheid nach neuem Recht aktiv prüfen und dabei steuerlichen Wert und Marktwert klar trennen. Gerade vor Verkauf oder Erbregelung zahlt sich der Blick eines ortskundigen Fachbetriebs aus – die Zahl auf dem Steuerbescheid ist nicht der Preis, den eine Immobilie am Markt tatsächlich erzielt.
Stand: Juli 2026. Angaben ohne Gewähr; maßgeblich sind die Bescheide von Finanzamt und Kommune sowie die jeweils gültige Hebesatzsatzung.
