Die letzte halbe Stunde in der alten Wohnung ist die teuerste des ganzen Umzugs, wenn sie schlecht läuft. Was im Übergabeprotokoll steht, bestimmt über Kaution, Nachforderungen und im Zweifel über ein Gerichtsverfahren. Die gute Nachricht: Die Regeln sind klar, und die meisten Streitfälle entstehen aus Nachlässigkeit, nicht aus Rechtsunsicherheit.
Was ins Protokoll gehört
- Datum, Uhrzeit, Namen aller Anwesenden
- Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Heizung, mit Zählernummern
- Zustand jedes Raums, einschließlich Decken, Böden, Fenster, Türen
- Vorhandene Schäden mit Foto und Beschreibung
- Anzahl der übergebenen Schlüssel
- Unterschrift beider Seiten
Fotos mit Zeitstempel sind der wichtigste Teil. Was nicht dokumentiert ist, gilt später als strittig, und die Beweislast liegt beim Vermieter nur, solange er den Zustand nicht im Protokoll festgehalten hat.
Schönheitsreparaturen: was wirklich geschuldet ist
Der Bundesgerichtshof hat die Anforderungen an Renovierungsklauseln in den letzten Jahren deutlich verschärft. Starre Fristenpläne sind unwirksam (VIII ZR 185/14). Wer die Wohnung unrenoviert übernommen hat, muss sie in der Regel nicht renoviert zurückgeben. Und selbst bei wirksamer Klausel schuldet der Mieter nur die Beseitigung von Gebrauchsspuren, die über das normale Maß hinausgehen, keine Neurenovierung.
Die vier häufigsten Streitpunkte
| Streitpunkt | Rechtslage |
|---|---|
| Bohrlöcher | In üblichem Umfang vertragsgemäßer Gebrauch. Dutzende Löcher pro Wand können Ersatzpflicht auslösen. |
| Laminat mit Kratzern | Normale Abnutzung ist nicht ersatzpflichtig. Tiefe Kratzer oder Wasserschäden schon, abzüglich Zeitwert. |
| Farbe an den Wänden | Kräftige Farben müssen bei Auszug neutralisiert werden (BGH VIII ZR 416/12). Weiß oder Hellgrau nicht. |
| Einbauten des Mieters | Rückbaupflicht, es sei denn, der Vermieter übernimmt sie ausdrücklich. |
Zählerstände und Nebenkosten
Der Auszugstermin ist der Stichtag für die Nebenkostenabrechnung. Zählerstände ohne Foto führen regelmäßig zu Nachforderungen, die sich nicht mehr prüfen lassen. Wer den Strom- und Gasvertrag selbst hält, meldet den Auszug mit denselben Ständen dem Versorger, sonst zahlt er für den Nachmieter mit.
Der Tag davor
Die Übergabe gelingt besser, wenn die Wohnung am Vortag leer ist. Das setzt voraus, dass der Umzug rechtzeitig geplant war, was die Kosten spürbar beeinflusst. Wer den Termin auf das Monatsende legt, konkurriert mit allen anderen Mietern der Stadt um dieselben Umzugsfirmen. Eine Orientierung, welche Betriebe vor Ort eingetragen sind und was ein Umzug in der jeweiligen Stadt kosten kann, gibt das Verzeichnis auf Transport-Unternehmen.de.
Kaution: Frist und Rückzahlung
Der Vermieter darf die Kaution für eine angemessene Prüfzeit einbehalten. Die Gerichte sehen drei bis sechs Monate als vertretbar an, bei noch offener Nebenkostenabrechnung auch länger, dann aber nur in Höhe des zu erwartenden Nachzahlungsbetrags. Ein sauberes Übergabeprotokoll ohne festgehaltene Mängel nimmt dem Vermieter jede Grundlage für Abzüge.
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